El cimiento, el techo y todo lo que hay en medio: el esqueleto de la casa.
Evaluamos el cimiento y cómo el terreno desvía el agua, el recubrimiento del techo y la estructura debajo, el ático, el aislamiento y la ventilación, las paredes interiores y exteriores, techos interiores y pisos, puertas, ventanas, escaleras, chimeneas, y porches, balcones, terrazas (decks), muelles, entradas de carro, banquetas y patios, además de cercas y portones y garajes separados, bodegas (sheds) y otras construcciones anexas. Vea nuestra pregunta frecuente sobre terrazas, muelles, cercas y construcciones anexas. Caminamos la mayoría de los techos y usamos un dron para áreas difíciles de alcanzar y propiedades grandes. Una cámara térmica nos ayuda a detectar huecos en el aislamiento y humedad oculta. Anotamos el tipo de cimiento, las señales de movimiento y las reparaciones anteriores, y le decimos cuándo sería prudente una evaluación por un ingeniero estructural.
Estas son las condiciones que aparecen más seguido en nuestros reportes para esta parte de la casa:
Para los compradores que quieren números además de nuestra evaluación visual del cimiento, ofrecemos una medición de elevación del piso con Zip Level como servicio adicional mejorado a la inspección de casa ($175). Vea Medición de cimiento con Zip Level para saber cómo funciona, ver ejemplos de mapas de elevación del piso y cómo agregarla.
Recorremos el exterior de la casa y revisamos el ladrillo, la piedra, el siding y las molduras. En el Norte de Texas, las pequeñas grietas escalonadas en el ladrillo y la mezcla son comunes porque nuestros suelos de arcilla se hinchan y se encogen. Anotamos las grietas que vemos y le decimos cuándo las grietas más anchas u otras señales de movimiento hacen que valga la pena la opinión de un ingeniero estructural.
También revisamos los orificios de drenaje (weep holes), las pequeñas aberturas en la parte de abajo del ladrillo y arriba de ventanas y puertas que dejan salir el agua atrapada, y anotamos cuando faltan, están tapados con mezcla o enterrados con tierra o mulch. Las aberturas donde se juntan el siding, las molduras, las ventanas y las puertas son otro hallazgo frecuente, ya que el sellador se encoge y se agrieta con el sol de Texas. Un contratista calificado de albañilería, siding o pintura puede encargarse de estos puntos.
Adentro, operamos las puertas accesibles y anotamos las que se atoran, rozan, no cierran o tienen un cerrojo desalineado. La puerta de un garaje pegado a la casa hacia el interior debe cerrarse y asegurarse sola para ayudar a mantener el fuego y el humo del carro fuera del área de vivienda, así que reportamos cuando falta el cierre automático o no tiene fuerza.
Caminamos los pisos buscando bultos, hundimientos y pisos sueltos o levantados, y revisamos techos y paredes para ver si hay grietas y manchas de agua. Las grietas pequeñas en el drywall muchas veces son asentamiento normal; las grietas anchas, que siguen apareciendo o que coinciden con puertas que se atoran y grietas en el ladrillo pueden indicar movimiento del cimiento que vale la pena que revise un ingeniero.
Revisamos las ventanas que podemos alcanzar para ver cómo abren, cierran y se aseguran, y buscamos marcos dañados, mosquiteros faltantes o dañados, y vidrios agrietados o rotos. También revisamos las repisas y molduras alrededor para ver si hay manchas de humedad o sellador que necesita atención.
Cuando una ventana aislante (de doble vidrio) tiene un sello dañado, puede ver empañamiento, condensación o una película borrosa entre los vidrios. Reportamos los sellos dañados que se ven al momento de la inspección. Sin embargo, las fallas de sello pueden aparecer y desaparecer según la temperatura, la humedad y qué tan limpio esté el vidrio, así que no todos los sellos dañados se pueden detectar el día de la inspección.
Una ventana empañada es principalmente un tema visual y de eficiencia energética. Si anotamos una, o usted nota una después, le recomendamos que un profesional de ventanas revise las opciones de reparación o reemplazo.
También anotamos puntos generales de seguridad, como vidrios cerca de puertas, tinas y escaleras que no parecen ser vidrio de seguridad, y ventanas de recámaras que podrían no abrir con suficiente facilidad para salir en una emergencia.
Una inspección visual no puede medir el gas dentro del vidrio. Un sello puede estar perdiendo su relleno de argón sin mostrar señales todavía, y ningún inspector lo puede confirmar solo con verlo. Un contratista de ventanas lo puede probar con herramientas especializadas, como un analizador de gas que lee el nivel de argón a través del vidrio, junto con una prueba de punto de rocío. También puede revisar las fechas del fabricante grabadas en el vidrio para ver si las ventanas todavía tienen garantía. Si algún sello falló, normalmente las unidades de vidrio sellado (IGU) se pueden reemplazar solas, sin cambiar toda la ventana.
En el Norte de Texas, el agua y el movimiento del suelo causan muchas de las reparaciones más caras que enfrenta un dueño de casa. Detectar a tiempo los problemas de drenaje, el movimiento del cimiento y el desgaste del techo le da tiempo para pedir la opinión de un ingeniero o un techador durante su periodo de opción, y le da un plan de mantenimiento una vez que la casa sea suya.
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