Preguntas y respuestas
Respuestas claras sobre las inspecciones de casa en Texas, desde lo que cubren las normas de TREC hasta lo que el suelo, el granizo y el calor del Norte de Texas significan para la casa que usted quiere.
Nuestras inspecciones se hacen en inglés y es posible que nuestros inspectores no hablen español. El reporte es en inglés, pero le podemos dar su reporte en español si lo pide. Estas son sus opciones:
Una inspección de casa es una revisión visual y una evaluación básica del funcionamiento de los sistemas y componentes de una casa, usando los controles normales, al momento de la inspección. En Texas la hace un inspector con licencia de TREC y se reporta en el formulario de reporte establecido por el estado. Le dice el estado de la casa hoy; no es una garantía ni una inspección de código.
Evaluamos los sistemas principales que le importan a un comprador: estructura y cimiento, nivelación del terreno y drenaje, techo y ático, paredes, techos interiores, pisos, puertas y ventanas, electricidad, calefacción y aire acondicionado, plomería, calentadores de agua, electrodomésticos integrados y sprinklers. Cada inspección sigue los Estándares de Práctica de TREC y se reporta en el formulario de TREC, y somos muy minuciosos: probamos cada tomacorriente, ventana, puerta y electrodoméstico accesible, y usamos una cámara térmica en toda la casa. Se pueden agregar inspecciones de alberca y jacuzzi, séptico, cámara de drenaje (sewer scope), termitas (WDI) y mediciones de cimiento con Zip Level.
Cada inspección residencial estándar de Dragonfly es muy completa e incluye:
Se pueden agregar inspecciones de alberca y jacuzzi, séptico, cámara de drenaje (sewer scope), termitas (WDI) y mediciones con Zip Level.
La mayoría de las inspecciones tardan de 2.5 a 4 horas en el lugar. Una casa promedio de 2,000 pies cuadrados le toma a un inspector unas 2.5 horas, más como una hora para terminar el reporte y explicarle los hallazgos. En propiedades más grandes agregamos inspectores, así que la visita se mantiene en unas cuatro horas sin importar el tamaño.
Sí, si puede. Acompañarnos, sobre todo en la última parte, le permite ver las condiciones en persona, hacer preguntas y saber dónde están las llaves de paso y el equipo importante. Si no puede estar, el reporte escrito y las fotos están hechos para entenderse por sí solos, y con gusto los repasamos con usted por teléfono.
Zapatos cómodos, sus preguntas y, si los tiene, la declaración del vendedor (seller’s disclosure) y cualquier registro de reparaciones. Una libreta o el celular para fotos es útil. No necesita herramientas; nosotros llevamos todo lo que la inspección requiere.
Sí. El agua, la electricidad y el gas deben estar conectados, con los pilotos prendidos, para poder operar y probar los sistemas. Según las normas de TREC, los inspectores no están obligados a conectar servicios desconectados ni a prender pilotos, así que lo que no se pueda operar se reporta como no inspeccionado.
Asegúrese de que todos los servicios estén conectados y deje libre el acceso a la entrada del ático, el panel eléctrico, el calentador de agua, el equipo de HVAC y debajo de los lavabos. Abra los portones, garajes y construcciones anexas, y deje controles remotos o códigos donde haga falta. Los inspectores no están obligados a mover muebles ni cosas guardadas, así que las áreas bloqueadas podrían quedar sin inspeccionar.
Sí. Nuestros inspectores tienen licencia de la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC) y también licencias del Departamento de Agricultura de Texas para inspecciones de insectos que destruyen la madera (termitas). Puede verificar la licencia de TREC de cualquier inspector de Texas en el sitio web de TREC.
No. Una inspección de casa no se aprueba ni se reprueba. El reporte documenta el estado de cada sistema e identifica deficiencias, y usted decide qué es importante para su compra. Hasta las casas nuevecitas normalmente tienen algunos hallazgos.
Sí. En trabajos medianos a grandes, incluyendo casas grandes y de lujo y edificios comerciales, mandamos más de un inspector. Repartir los sistemas entre inspectores hace la visita más eficiente, le da a cada área atención cuidadosa y mantiene la mayoría de las visitas a casas grandes en unas cuatro horas. Todo se documenta en un solo reporte. Más información en nuestras páginas de inspección residencial de casa y inspección comercial .
Según las limitaciones generales de TREC (§535.227(d)), los inspectores no están obligados a inspeccionar elementos fuera de las normas, elevadores, construcciones separadas, terrazas (decks), muelles, cercas y estructuras junto al agua, nada enterrado, escondido u oculto, drenaje subterráneo, controles automatizados o de casa inteligente, sistemas de seguridad y de datos, paneles solares, ni superficies de concreto como entradas de carro y patios. Las normas también permiten que un inspector con licencia inspeccione elementos adicionales cuando tenga la competencia para hacerlo. En Dragonfly, las entradas de carro, patios, terrazas, muelles, cercas y construcciones separadas están incluidos en nuestras inspecciones.
No. Las normas de TREC dicen específicamente que los inspectores no están obligados a determinar si se cumple con algún código de construcción o autoridad de certificación o pruebas. Algunos puntos de las normas reflejan prácticas de seguridad actuales, así que una casa más vieja puede mostrar deficiencias aunque se haya construido según el código de su época.
No. No hacemos pruebas de moho. Cuando vemos condiciones que lo sugieren, como fugas activas, manchas o humedad, las reportamos y le recomendamos un especialista. En Texas, la evaluación y la remediación de moho requieren licencias aparte del Departamento de Licencias y Regulación de Texas (TDLR), y un evaluador de moho con licencia del TDLR es el profesional adecuado para hacer las pruebas.
No. No hacemos pruebas de radón, calidad del aire ni otras pruebas ambientales, y recomendamos a los clientes compañías especializadas en pruebas ambientales. Actualmente Texas no tiene un requisito estatal de certificación para radón; el programa Texas Radon de Texas Tech University recomienda a los consumidores usar evaluadores certificados por el National Radon Proficiency Program (NRPP). Los trabajos con asbesto y plomo se regulan por separado, así que pídale sus credenciales a cualquier especialista.
No de forma automática. Las normas de TREC dicen que un inspector de bienes raíces no está obligado a determinar si hay o no termitas u otros insectos que destruyen la madera. Una inspección aparte de insectos que destruyen la madera (WDI) está regulada por el Departamento de Agricultura de Texas, y nuestros inspectores tienen licencias del TDA para hacerla ellos mismos, normalmente en la misma visita.
Una inspección de casa es visual y no daña los acabados. Los inspectores no están obligados a inspeccionar nada oculto, enterrado o escondido, y las normas no exigen pruebas destructivas que dañen acabados en buen estado. Buscamos con cuidado las pistas visibles (manchas, grietas, pisos inclinados, humedad) que sugieren lo que podría estar pasando donde no se ve.
El formulario de reporte de TREC indica que los inspectores no están obligados a pasar por encima de obstáculos ni a mover muebles o cosas guardadas. Las áreas bloqueadas por pertenencias, tapetes o vehículos pueden quedar limitadas, y anotaremos esas limitaciones en el reporte. Ayuda una revisión previa o la cooperación del vendedor.
Las normas de TREC no exigen que los inspectores reporten condiciones estéticas o de apariencia, ni el desgaste normal. El enfoque está en las condiciones que afectan de manera importante el funcionamiento o representan un peligro. Si notamos algo estético que podría indicar un problema mayor, como una grieta o una mancha, lo mencionamos.
Las normas no exigen que los inspectores determinen la vida útil o la edad, si se puede asegurar o garantizar, la eficiencia energética ni los retiros del mercado (recalls). Describimos el estado actual y el desgaste visible, y cuando la placa de datos se puede leer, nuestros reportes anotan la fecha de fabricación del equipo según su número de serie. Aun así, ningún inspector puede predecir exactamente cuándo va a fallar un sistema.
No. TREC incluye los controles automatizados y programables, los sistemas de seguridad y distribución de datos, los controles remotos y los componentes de casa inteligente entre los elementos que los inspectores no están obligados a inspeccionar. Es mejor que los evalúe el contratista que los instaló o un especialista en bajo voltaje.
Entre otras cosas, los inspectores de TREC no están obligados a predecir condiciones futuras, operar llaves de paso o válvulas de presión, declarar que algo es “seguro”, revisar permisos o reportes anteriores, verificar el tamaño de los sistemas de drenaje o canaletas, operar bombas de sumidero o de recirculación, dar estimados de costos de reparación ni hacer reinspecciones. Vale la pena leer todas las limitaciones generales antes de cualquier inspección.
Mucho. Probamos cada tomacorriente, ventana, puerta y electrodoméstico accesible, activamos cada zona de sprinklers, medimos el desempeño del aire acondicionado en las rejillas, calentamos el horno a temperatura y caminamos la mayoría de los techos. La cámara térmica es una herramienta principal en cada inspección completa de casa. El objetivo es sencillo: decirle lo que un comprador razonablemente quiere saber sobre la casa.
Sí. La cámara térmica es una herramienta principal en cada inspección completa de casa, incluida sin costo adicional: la usamos en hornos, equipo de HVAC, aislamiento y detección de fugas, con un medidor de humedad para confirmar la humedad sospechada. Caminamos la mayoría de los techos y usamos un dron para áreas difíciles de alcanzar y propiedades grandes. La medición de elevación del cimiento con Zip Level está disponible como servicio adicional.
No cortamos paredes, no dañamos acabados, no desarmamos equipo sellado ni ponemos a nadie en riesgo, y algunas preguntas todavía necesitan un especialista con licencia o un ingeniero. Cuando encontramos algo que merece una revisión más a fondo, lo decimos con claridad y le recomendamos el profesional adecuado.
Están incluidas sin costo adicional en cada inspección completa de casa. La cámara térmica es parte de cada inspección completa de Dragonfly: nos ayuda a confirmar que los hornos calientan bien, revisar el desempeño del HVAC, encontrar aislamiento faltante y detectar fugas que no se ven a simple vista. Las imágenes térmicas se incluyen en su reporte cuando ayudan a explicar un hallazgo. ¿Solo quiere un escaneo térmico? Las imágenes térmicas también se pueden pedir por separado como inspección de un solo componente. Menciónelo cuando agende o pida una cotización.
Nuestros reportes combinan fotos con explicaciones claras y sencillas y recomendaciones prácticas, y en cada visita apartamos como una hora para terminar el reporte y explicarle los hallazgos. También con gusto contestamos preguntas después de que lea el reporte.
No. Una cámara térmica lee la temperatura de la superficie de paredes, techos y pisos y la convierte en una imagen. No puede ver dentro de una pared ni mostrar directamente tubos, cables o la estructura. Lo que sí puede hacer es mostrar patrones de temperatura en la superficie, como un área fría por humedad o un hueco en el aislamiento, que les dan a nuestros inspectores una razón para revisar más de cerca.
No. Una imagen térmica muestra diferencias de temperatura, y una fuga de aire, un hueco en el aislamiento y la humedad se pueden ver parecidos. Cuando la cámara muestra un patrón que podría ser humedad, lo revisamos con un medidor de humedad antes de reportarlo. Las imágenes térmicas tampoco pueden identificar el origen de una fuga ni detectar moho; no hacemos pruebas de moho, y le recomendamos al especialista adecuado cuando las condiciones lo sugieren.
Las imágenes térmicas necesitan una diferencia de temperatura para funcionar. El clima, el sol sobre una pared, cuánto tiempo ha funcionado la calefacción o el aire acondicionado y el uso reciente de agua afectan lo que aparece. Una fuga que ya se secó o llegó a la temperatura del cuarto puede no aparecer, y materiales como el ladrillo, la piedra y las superficies reflejantes son difíciles de leer. Como el resto de la inspección, reflejan las condiciones al momento de la inspección y no son una garantía.
Nuestros inspectores usan la cámara térmica para ayudar a encontrar señales de humedad oculta en techos, paredes y pisos, aislamiento faltante o incompleto, y problemas en los ductos o el aislamiento; para leer las temperaturas del aire de suministro y de retorno en las rejillas del HVAC; y para confirmar que los hornos y los quemadores de la estufa calientan. Las imágenes térmicas se incluyen en su reporte cuando ayudan a explicar un hallazgo.
TREC exige que los inspectores con licencia usen su formulario oficial de Reporte de Inspección de Propiedad, actualmente el REI 7-6, para las inspecciones de bienes raíces. El formulario incluye un preámbulo que explica las responsabilidades del inspector y del cliente, seguido de secciones de sistemas estructurales, eléctricos, HVAC, plomería, electrodomésticos y sistemas opcionales.
Cada punto se marca como I (Inspected, inspeccionado), NI (Not Inspected, no inspeccionado), NP (Not Present, no presente) o D (Deficient, deficiente). NI se usa cuando un elemento existe pero no se pudo inspeccionar o inspeccionar por completo, y el inspector debe explicar por qué. D significa que el elemento tiene una deficiencia según la define TREC.
TREC define una deficiencia como una condición que, según el criterio razonable del inspector, afecta de manera negativa e importante el funcionamiento de un sistema o componente, o representa un peligro para la vida, la integridad física o la propiedad, según lo especificado en las normas. Deficiente no siempre significa caro; significa que el elemento necesita atención.
Las normas de TREC exigen que algunos puntos se reporten como deficientes según las prácticas de seguridad actuales, incluso en casas que cumplían con el código cuando se construyeron. Una lista larga es normal, sobre todo en casas más viejas o más grandes. Nuestras explicaciones le ayudan a separar los puntos de seguridad y las reparaciones costosas del mantenimiento de rutina. Las casas nuevas no son la excepción: un reporte reciente de una casa nueva incluía tapajuntas sueltos y tejas levantadas, falta de orificios de drenaje (weep holes), un calentador de agua con fuga y un tubo de la válvula de alivio mal terminado, PEX sin aislamiento en el ático y sensores de la puerta de garaje instalados demasiado altos.
Sí. Cada hallazgo en nuestros reportes va acompañado de fotos que muestran lo que vimos y dónde, una explicación sencilla, una etiqueta como “Safety Hazard” (peligro de seguridad) o “Recommendation” (recomendación) y el tipo de profesional a contactar. Eso facilita compartir los hallazgos con su agente, los contratistas y el vendedor. Los reportes residenciales recientes incluyeron aproximadamente de 150 a 280 fotos, más videos cortos de cosas como pruebas de alarmas de humo y drenajes.
El mismo día. La mayoría de los reportes están listos antes de que salgamos de la propiedad, gracias a un proceso bien afinado que no sacrifica la calidad. Eso le da el mayor tiempo posible dentro de su periodo de opción.
El reporte es suyo, del cliente. Se lo entregamos a usted y, con su permiso, a su agente de bienes raíces. Su reporte no se compartirá con nadie más sin su consentimiento.
No. Las normas de TREC no exigen que los inspectores den estimados de costos de reparación, y recomendamos pedir presupuestos a contratistas calificados y con licencia para tener precios exactos. Su reporte les da a los contratistas exactamente lo que necesitan para cotizar el trabajo.
Gran parte del área de Dallas-Fort Worth está sobre suelos de arcilla expansiva que se hinchan cuando se mojan y se encogen durante la sequía. Ese movimiento según la temporada estresa los cimientos de losa y de pier-and-beam. Esquinas de losa agrietadas, grietas en el ladrillo o el drywall, puertas que se atoran y pisos inclinados son señales comunes que buscamos y documentamos.
Le damos nuestra opinión sobre si el cimiento está funcionando como debe, junto con la evidencia visible que respalda esa opinión. Cuando las señales lo justifican, recomendamos una evaluación por un ingeniero estructural, muchas veces un paso inteligente durante su periodo de opción (option period). Si quiere datos medidos, agregue una medición de elevación del cimiento con Zip Level.
El granizo es parte normal del clima del Norte de Texas y puede golpear las tejas, aflojar la gravilla, abollar el metal y dañar tapajuntas, tragaluces y ventilas. Reportamos el daño visible y las condiciones que afectan el desempeño. Las decisiones sobre reclamos al seguro las toman su aseguradora y el ajustador, no el inspector.
Una medición con Zip Level es un servicio adicional a la inspección de casa. Con un altímetro de alta precisión ZIPLEVEL, tomamos lecturas de elevación del piso por toda la casa desde un punto de referencia fijo y anotamos las diferencias, mostrando qué áreas están más altas o más bajas. Documenta las elevaciones del piso el día de la inspección. Como ninguna losa queda perfectamente nivelada al colarse, una sola medición no puede mostrar cuánto se ha movido un cimiento con el tiempo, y no es una evaluación de ingeniería.
Sí, caminamos la mayoría de los techos. Para áreas difíciles de alcanzar y propiedades grandes usamos un dron, y las condiciones mojadas o los materiales frágiles como la teja o la pizarra también pueden requerir un dron u otros puntos de vista. El reporte indica cómo se inspeccionó el techo. Por ejemplo, un techo de dos pisos completo o un techo mojado después de la lluvia se inspecciona con dron en lugar de caminarlo.
Con suelos de arcilla expansiva, el agua que se encharca cerca del cimiento es una de las principales causas de movimiento. Revisamos la nivelación del terreno, las canaletas y los bajantes, y hacia dónde se dirige el agua. Un buen drenaje es una de las formas más económicas de proteger una casa en el Norte de Texas.
En verano los áticos de Texas muchas veces pasan de 130°F, lo que estresa la madera del techo, el cableado, los ductos y el equipo de HVAC. El ático muchas veces muestra primero las goteras, los problemas de aislamiento, la falta de ventilación y las plagas, y nuestra cámara térmica ayuda a revelar aislamiento faltante desde adentro de la casa. Se anotan las áreas sin acceso seguro.
Sí. Reportamos sellos dañados del vidrio aislante (empañamiento, condensación o neblina entre los vidrios) cuando se ven al momento de la inspección. Las fallas de sello pueden aparecer y desaparecer según la temperatura, la humedad y qué tan limpio esté el vidrio, así que no todas se pueden detectar el día de la inspección. El empañamiento es principalmente un tema visual y de eficiencia, y un profesional de ventanas puede aconsejarle sobre reparación o reemplazo. Una inspección visual no puede medir el gas argón dentro del vidrio, así que un contratista de ventanas puede confirmar el estado del sello con un analizador de gas y una prueba de punto de rocío. Más información en nuestra sección de ventanas y sellos dañados.
Las heladas en el Norte de Texas no son frecuentes, pero eventos como la tormenta invernal de 2021 mostraron lo vulnerables que pueden ser la tubería expuesta, los dispositivos antirretorno de los sprinklers, el equipo de la alberca y los calentadores de agua. Anotamos la evidencia visible de fugas anteriores y la plomería expuesta. Pregúntenos sobre pasos prácticos para proteger contra el congelamiento después de mudarse.
Los refugios contra tormentas no están entre los sistemas que las normas de TREC exigen inspeccionar. Si la casa tiene uno, avísenos al reservar; podemos anotar su estado visible, y el fabricante o instalador es quien mejor puede confirmar su clasificación.
Muchos vecindarios más viejos de DFW tienen cimientos pier-and-beam (pilotes y vigas) con espacio bajo el piso (crawl space). Inspeccionamos los crawl spaces accesibles para revisar soportes, humedad, ventilación, plomería y condiciones de plagas. El acceso limitado o inseguro se anota en el reporte.
En nuestros reportes del Norte de Texas, algunos hallazgos aparecen una y otra vez: grietas en las esquinas de los cimientos de losa, mala nivelación del terreno o erosión que deja que el agua se quede cerca del cimiento, canaletas faltantes o incompletas, huecos en el aislamiento del ático, sellos de ventana dañados (empañamiento entre los vidrios), grietas por asentamiento en el ladrillo, falta de protección GFCI en casas más viejas, tapas de tomacorriente rotas o faltantes y sistemas de aire acondicionado que necesitan servicio. La mayoría se pueden manejar si los conoce a tiempo. Los reportes recientes también muestran tierra alta contra el cimiento, falta de orificios de drenaje arriba de las puertas de garaje, aberturas en el siding y las molduras, falta de kick-out flashing donde un techo se encuentra con una pared, pequeños golpes de granizo en las tejas y puertas del garaje a la casa que no se cierran solas.
Las grietas en el ladrillo y la mezcla son de lo más común que vemos en el Norte de Texas, donde los suelos de arcilla expansiva se hinchan cuando se mojan y se encogen con la sequía. Muchas son pequeñas grietas escalonadas por asentamiento normal, pero las grietas más anchas, el ladrillo desplazado o las grietas que coinciden con puertas que se atoran y grietas en el drywall interior pueden indicar movimiento del cimiento. Reportamos las grietas que vemos y cuándo sería prudente que revisen el cimiento. Un contratista de albañilería calificado puede reparar la mezcla, y un ingeniero estructural puede evaluar el cimiento si hace falta. Más información en nuestra sección de paredes exteriores y ladrillo.
No siempre. Las grietas pequeñas en las uniones del drywall, las esquinas y arriba de las puertas son muy comunes en casas del Norte de Texas y muchas veces se deben al asentamiento normal, al movimiento del suelo según la temporada o a que la madera de la estructura se va secando. Preocupan más cuando son anchas, siguen apareciendo o coinciden con puertas que se atoran, grietas en el ladrillo o pisos inclinados. Reportamos las grietas que vemos, junto con cualquier mancha de agua. Un ingeniero estructural puede evaluar el cimiento si el patrón sugiere movimiento. Más información en nuestra sección de puertas, pisos y grietas interiores.
Nos gusta ver varias pulgadas de la losa expuestas entre la tierra o el mulch y el ladrillo o el siding. Cuando la tierra está muy alta, el agua puede llegar a la estructura de la pared, los orificios de drenaje quedan enterrados y los insectos que destruyen la madera, como las termitas, tienen un camino escondido hacia la casa. Muchas veces va junto con jardineras o una nivelación del terreno que manda el agua hacia el cimiento. Un jardinero puede bajar y renivelar las jardineras, y un contratista de drenaje puede ayudar con el agua que no se aleja de la casa. Más información en nuestra página de sistemas estructurales.
Sí. Una inspección de Dragonfly incluye entradas de carro, banquetas y patios, terrazas (decks), muelles, cercas y portones, garajes separados, bodegas (sheds) y otras construcciones anexas. Las revisamos con la misma minuciosidad que usamos en la casa, anotando cosas como hundimientos y riesgos de tropiezo en el concreto, barandales y conexiones flojas en terrazas y muelles, cercas inclinadas o dañadas y el estado de las construcciones separadas. Los hallazgos se fotografían y se incluyen en su reporte.
Inspeccionamos la acometida y los paneles, los circuitos derivados, el cableado visible, los receptáculos, apagadores, lámparas, la protección GFCI y AFCI y las alarmas de humo, como lo exige TREC. Los paneles se abren cuando es seguro hacerlo. Los problemas se reportan con la recomendación de un electricista con licencia. Cada tomacorriente accesible se prueba con un probador. Hallazgos recientes incluyen un GFCI de cocina que no se disparó, una tierra abierta en un receptáculo del baño, una caja de conexiones sin tapa en el ático, conductores de acometida de aluminio sin compuesto antioxidante y paneles sin protección contra sobretensiones.
Algunas marcas de paneles viejos tienen problemas de desempeño documentados, y las normas de TREC piden reportar ciertas condiciones en paneles y breakers. Reportamos lo que observamos y recomendamos una evaluación por un electricista con licencia cuando un panel lo amerita.
El cableado derivado de aluminio de un solo hilo, que se encuentra en algunas casas de mediados de los 60 a los 70, se ha relacionado con sobrecalentamiento en las conexiones, y la CPSC ha publicado guías sobre reparaciones. El cableado viejo sin tierra o con aislamiento de tela también puede requerir atención. Reportamos los tipos de cableado que podemos ver y recomendamos un electricista con licencia donde haga falta.
Operamos los sistemas de calefacción y aire acondicionado con los controles normales e inspeccionamos el equipo visible, los ductos, el drenaje de condensado y la ventilación. En cada unidad medimos la temperatura del aire de retorno y de suministro y anotamos la diferencia, conocida como temperature split. Para el enfriamiento buscamos una diferencia de 18°F o más; el mínimo aceptable en la industria es 15°F. Determinamos si el sistema funciona dentro de un rango razonable según el tipo y la edad del sistema, o las indicaciones del fabricante. Nuestros inspectores usan años de experiencia en campo para evaluar cada uno. Las diferencias de calefacción en nuestros reportes recientes fueron de unos 27°F a 40°F. También leemos la edad del equipo y el tipo de refrigerante en las placas de datos. Hallazgos típicos incluyen óxido o depósitos minerales en la charola de drenaje, agua en el drenaje secundario (muchas veces por una línea principal tapada) y líneas de condensado sin aislamiento en el ático. El historial de mantenimiento y la vida útil restante los confirma mejor un contratista de HVAC.
Inspeccionamos las líneas visibles de suministro y drenaje, los accesorios, llaves, inodoros, regaderas y tinas, la presión del agua, la distribución de gas y el calentador de agua, operando los accesorios para buscar fugas y problemas de drenaje. La tubería enterrada y oculta no se puede ver, por eso una inspección del drenaje con cámara (sewer scope) vale la pena en muchas casas. Anotamos la presión estática del agua (las lecturas recientes fueron de 50 a 79 psi). Hallazgos típicos incluyen un desviador de regadera que no desviaba por completo, líneas de suministro flojas debajo de un lavabo, líneas PEX sin aislamiento en el ático, llaves de manguera sin dispositivo antisifón (backflow) y tapas de registro faltantes.
Revisamos el funcionamiento del calentador de agua, la ventilación, la instalación de la válvula de alivio de temperatura y presión, las conexiones y detalles de instalación como charolas de drenaje y conexiones de gas. Los calentadores sin tanque (tankless) están incluidos. Los inspectores no están obligados a operar la válvula de alivio. En reportes recientes hemos encontrado un calentador de agua nuevecito con una fuga activa, tubos de descarga de la válvula de alivio que terminaban donde podrían quemar a alguien, líneas de agua sin aislamiento en unidades del garaje y falta de trampas de sedimentos de gas. También medimos la temperatura del agua caliente en un accesorio y leemos la edad de la unidad en su placa de datos.
Sí. Operamos los electrodomésticos integrados como lavaplatos, trituradores, estufas, parrillas, hornos, microondas integrados, extractores y abridores de puerta de garaje, como lo describen las normas de TREC. Los refrigeradores, lavadoras y secadoras no son parte del alcance estándar.
Operar el equipo fuera de sus condiciones previstas lo puede forzar o dañar, así que normalmente la calefacción no se opera en días calurosos (nuestros reportes indican cuando hacía más de unos 75°F afuera), y el aire acondicionado no se opera con mucho frío. Cuando no podemos operar un sistema por esta razón, el reporte lo dice y explica por qué, para que lo pueda revisar cuando las condiciones lo permitan.
El R-22 es un refrigerante viejo de aire acondicionado que ya dejó de producirse en EE. UU., así que recargar un sistema R-22 puede salir caro. Cuando la etiqueta de la unidad indica R-22, nuestros reportes incluyen una nota informativa. No significa que el sistema esté fallando, pero es útil para planear el presupuesto de un reemplazo futuro.
Sí. Probamos las alarmas de humo con su botón de prueba y anotamos las que faltan donde se esperan. En casas con aparatos de gas o garajes pegados a la casa, también anotamos cuando no hay alarmas de monóxido de carbono, un arreglo común y barato que muchas veces recomendamos.
Las normas de TREC incluyen sistemas opcionales como sprinklers, albercas y jacuzzis, construcciones anexas, pozos de agua privados y sistemas de aguas negras en sitio (sépticos). En Dragonfly, los sprinklers y las construcciones anexas están incluidos en cada inspección estándar, junto con terrazas, muelles, cercas y superficies de concreto. Las albercas y jacuzzis, los pozos y los sistemas sépticos se pueden agregar al reservar.
En toda la casa probamos cada tomacorriente accesible, junto con apagadores y lámparas, y revisamos la protección GFCI y AFCI. Los hallazgos comunes en nuestros reportes del Norte de Texas incluyen falta de protección GFCI en cocinas, baños, garajes y exteriores, sobre todo en casas más viejas; problemas en el panel como tornillos de la tapa faltantes o incorrectos, neutros con doble conexión (double-tapped) y tubería de acometida dañada; paneles Federal Pacific Stab-Lok, una marca con fama de fallas en los breakers; tierras abiertas, neutros abiertos y receptáculos que no funcionan; extensiones usadas como cableado permanente, cables expuestos y tapas faltantes; y falta de alarmas de humo en las recámaras o falta de alarma de monóxido de carbono en casas con aparatos de gas. Recomendamos que un electricista con licencia evalúe las deficiencias eléctricas.
Los hallazgos en calentadores de agua que más vemos son tubería de descarga de la válvula TPR (alivio de temperatura y presión) faltante o incorrecta, falta de línea de desagüe en la charola, mala ventilación y falta de trampa de sedimentos en la línea de gas. En el resto del sistema de plomería comúnmente reportamos fugas en las conexiones de las trampas, llaves y regaderas; accesorios que drenan lento o mal; inodoros flojos en el piso; tapones de lavabo faltantes o que no funcionan; presión de agua que midió demasiado alta o baja; y materiales de tubería envejecidos en casas más viejas, como drenajes galvanizados corroídos y hierro fundido. La tubería de gas, incluyendo la CSST, se revisa para ver si está conectada a tierra (bonding), como lo exigen las normas de TREC.
El hallazgo de HVAC más frecuente en nuestra muestra es enfriamiento inadecuado, donde la diferencia de temperatura (entre el aire de retorno y el de suministro) quedó fuera del rango esperado o algunos cuartos recibían muy poco aire frío. Para el enfriamiento buscamos una diferencia de 18°F o más, y el mínimo aceptable en la industria es 15°F. Determinamos si el sistema funciona dentro de un rango razonable según el tipo y la edad del sistema, o las indicaciones del fabricante. Otros hallazgos comunes incluyen falta de trampas de sedimentos en las líneas de gas de la calefacción (furnace), quemadores sucios u oxidados, líneas de condensado sin aislamiento, falta del tubo de desagüe en la charola de goteo, humedad en el plenum o la manejadora de aire, ductos dañados o mal aislados, bases del condensador hundidas, poco espacio libre alrededor de las unidades exteriores y filtros sucios o del tamaño incorrecto.
Los hallazgos estructurales y exteriores comunes en nuestros reportes del Norte de Texas incluyen grietas por asentamiento en el ladrillo, el drywall interior y los techos, y a veces en la losa misma; pendiente negativa del terreno, jardineras pegadas al cimiento, bajantes desconectados y falta de bloques de salpicadura (splash blocks) que mandan el agua hacia la losa; evidencia de reparaciones anteriores del cimiento; aislamiento del ático por debajo de la profundidad recomendada hoy o faltante en algunas secciones; daños por granizo en ventilas y recubrimientos del techo, tejas sueltas o levantadas, falta de kick-out flashing y ramas de árboles sobre el techo; sellos dañados en ventanas de doble vidrio (empañamiento), repisas de ventana manchadas por humedad y falta de sellador en ventanas y molduras; falta de orificios de drenaje (weep holes); y separación entre balaustres más ancha que las normas de seguridad modernas.
Los hallazgos comunes en electrodomésticos incluyen hornos que no calentaban o no mantenían la temperatura programada, quemadores que no prendían y controles dañados; abridores de puerta de garaje que no se regresaban, seguros manuales sin desactivar en puertas con abridor, o sensores fotoeléctricos instalados a más de 6 pulgadas del piso; lavaplatos sin curva alta (high loop) o sin espacio de aire (air gap) en la línea de drenaje; extractores y ductos de secadora que terminan en el ático en lugar de afuera, o falta de extractor en el baño; y llaves de paso de gas inaccesibles y grasa acumulada en las campanas de la estufa.
Una mancha en un techo o una pared es una pista visible de que entró agua en el pasado o está entrando ahora, por ejemplo por una fuga del techo, de la plomería o del condensado del HVAC. Usamos una cámara térmica y un medidor de humedad para ayudar a distinguir una mancha vieja de una fuga activa, y reportamos lo que observamos para que el profesional adecuado pueda encontrar el origen y hacer las reparaciones. No hacemos pruebas de moho; cuando vemos condiciones que lo sugieren, como fugas activas, manchas o humedad, las reportamos y le recomendamos un especialista.
En los sistemas de sprinklers, activamos cada zona y comúnmente encontramos cabezas rotas, conexiones con fugas y zonas que no responden desde el controlador. En albercas y jacuzzis, los hallazgos comunes incluyen grietas en las paredes, coronamiento (coping) que necesita volver a sellarse, calentadores que no funcionaban y luces o controles que no respondieron. En cercas y portones, muchas veces anotamos postes rotos o inclinados y portones que no cierran con seguro, lo que importa para la seguridad de la alberca.
Probamos las puertas de garaje automáticas para ver si se regresan solas (auto-reverse) y revisamos los sensores fotoeléctricos. Lo que más reportamos es una puerta que no se regresa al encontrar resistencia, sensores instalados a más de unas 6 pulgadas del piso, un seguro manual que no se ha desactivado en una puerta con abridor y una tapa faltante en el abridor. Esto importa porque una puerta de garaje que se cierra es pesada y puede lastimar gravemente a un niño o una mascota, y una puerta con seguro puede forzar o dañar el abridor. Un profesional con licencia en puertas de garaje puede ajustar o corregir estos puntos. Más información en nuestra sección de electrodomésticos.
La puerta entre un garaje pegado a la casa y el área de vivienda es parte de la separación contra incendios de la casa, y también sirve para mantener fuera el humo del carro y otros gases. Cuando la puerta no tiene un mecanismo de cierre automático, o el cierre no tiene fuerza suficiente para cerrar la puerta y que quede asegurada, lo reportamos. El arreglo casi siempre es sencillo, como bisagras de cierre automático o ajustar el cierre que ya tiene. Un handyman calificado o un contratista de puertas puede hacer la corrección. Más información en nuestra sección de puertas, pisos y grietas interiores.
Operamos las puertas accesibles de la casa y anotamos las que se atoran, rozan, no cierran o tienen un cerrojo (deadbolt) que no se alinea con la placa. Casi siempre es un ajuste sencillo, pero las puertas que se atoran también pueden ser una señal temprana de asentamiento normal o de movimiento del cimiento, y las puertas exteriores que no cierran bien pueden afectar la seguridad y causar pérdida de energía. Un carpintero o contratista de puertas puede ajustar bisagras, placas y herrajes. Más información en nuestra sección de puertas, pisos y grietas interiores.
Los orificios de drenaje (weep holes) son pequeñas aberturas a intervalos regulares en la hilera inferior del ladrillo y arriba de ventanas y puertas. El ladrillo no es impermeable, así que el agua que se mete detrás necesita por dónde salir. Cuando faltan, están tapados con mezcla o enterrados con tierra o mulch, la humedad puede quedar atrapada detrás del ladrillo y causar daños con el tiempo. Un contratista de albañilería calificado puede evaluar y corregir orificios faltantes o tapados. Más información en nuestra sección de paredes exteriores y ladrillo.
Las aberturas donde el siding, las molduras, las ventanas y las puertas se juntan con el ladrillo o entre sí dejan entrar lluvia e insectos detrás del recubrimiento de la pared. Con el sol de Texas, el sellador (caulk) se encoge, se agrieta y se despega en pocos años, así que es uno de los hallazgos exteriores más comunes que reportamos, aun en casas nuevas. También anotamos molduras deterioradas o blandas cerca de esas aberturas. Es mantenimiento de rutina, y un pintor, un contratista de siding o un handyman puede sellar las aberturas y reparar las molduras dañadas. Más información en nuestra sección de paredes exteriores y ladrillo.
El kick-out flashing es una pequeña pieza de metal en ángulo que se instala donde el borde inferior de un techo se encuentra con una pared que sigue hacia abajo, muchas veces junto a una canaleta. Desvía el agua de lluvia lejos de la pared y hacia la canaleta. Sin él, el agua puede correr por detrás del siding o el ladrillo y causar podredumbre o daños por humedad que no se ven. Es un hallazgo frecuente en casas de dos pisos y casas con techos complicados. Un contratista de techos con licencia puede instalarlo o corregirlo. Más información en nuestros hallazgos sobre el recubrimiento del techo.
Las tejas y los tapajuntas que están levantados, sueltos o sin sellar pueden dejar que la lluvia con viento se meta debajo del recubrimiento del techo, y el viento y las tormentas del Norte de Texas pueden arrancarlos por completo. Lo vemos en techos viejos y en construcción nueva, donde puede que las tejas todavía no hayan sellado o faltó una pieza. Anotamos dónde están para que se puedan fijar o reemplazar antes de que empiece una gotera. Un contratista de techos con licencia, o el constructor en casas nuevas, puede hacer la reparación. Más información en nuestros hallazgos sobre el recubrimiento del techo.
Su aire acondicionado le quita humedad al aire, y esa agua se drena por una línea de condensado principal. La charola de goteo debajo de la unidad y su drenaje secundario son un respaldo. Agua estancada, óxido o depósitos minerales en la charola, o agua saliendo por el drenaje secundario, normalmente significan que la línea principal está tapada o se ha estado regresando. Si no se atiende, puede desbordarse y manchar o dañar los techos debajo de una unidad en el ático. También anotamos líneas de condensado que necesitan aislamiento. Un técnico de HVAC con licencia puede destapar el drenaje y darle servicio al sistema. Más información en nuestra página de sistemas HVAC.
Una trampa de sedimentos, a veces llamada drip leg, es un tubo corto con tapa en la conexión de gas de la calefacción (furnace) o un calentador de agua. Atrapa tierra, sarro y humedad de la línea de gas antes de que lleguen a los controles del aparato. Cuando falta, la basura puede hacer que el aparato falle con el tiempo. Es uno de los hallazgos más comunes en calentadores de agua y calefacciones (furnaces) en nuestros reportes. Un plomero con licencia puede instalar una. Más información en nuestra página de sistemas de plomería.
La conexión a tierra (bonding) une la tubería de gas con el sistema de tierra eléctrica de la casa, para que una carga eléctrica perdida o un rayo cercano tenga un camino seguro a tierra en lugar de hacer arco a través del tubo. Esto es especialmente importante en la línea flexible de gas amarilla CSST. Las normas de TREC nos exigen reportar la conexión a tierra que falta o está desconectada. También anotamos óxido en la tubería de gas y en las conexiones del medidor. Un electricista con licencia puede corregir la conexión a tierra, y la compañía de gas o un plomero con licencia pueden atender la tubería. Más información en nuestra página de sistemas de plomería.
Abrimos las llaves y accesorios de toda la casa, y es común encontrar manijas de llaves, regaderas, desviadores y líneas de suministro flojas. Una conexión floja puede parecer poca cosa, pero el movimiento desgasta las conexiones y puede causar goteos o una fuga dentro de un gabinete o una pared. Un desviador que no manda toda el agua a la regadera desperdicia agua y es señal de desgaste. También anotamos llaves de manguera exteriores sin dispositivo antisifón (backflow). Un plomero con licencia puede apretar, reparar o reemplazar estas piezas. Más información en nuestra página de sistemas de plomería.
Son detalles pequeños, pero aparecen en muchos reportes. Los tapones de lavabo y tina que faltan o están rotos afectan el uso del accesorio. La boquilla (grout) agrietada y el sellador gastado en una regadera dejan que el agua se meta detrás del azulejo, lo que puede causar daños ocultos con el tiempo. El sellador alrededor de la base del inodoro ayuda a evitar que el agua y los olores se metan debajo. Un plomero con licencia o un contratista de azulejo puede hacer estas reparaciones. Más información en nuestra página de sistemas de plomería.
Probamos cada tomacorriente accesible de la casa. Un tomacorriente o breaker GFCI está diseñado para cortar la corriente rápidamente si detecta una fuga a tierra, lo que ayuda a prevenir descargas en cocinas, baños, garajes y exteriores. Si no se dispara al probarlo, no lo está protegiendo. Una tierra abierta significa que un tomacorriente de tres patas en realidad no está conectado a tierra, así que el equipo conectado pierde esa protección. Los dos son puntos de seguridad, y un electricista con licencia debe evaluarlos y corregirlos. Más información en nuestra página de sistemas eléctricos.
Cuando una luz no prende, no podemos saber si es solo el foco o un problema del apagador, la lámpara o el cableado, así que lo anotamos para que se le dé seguimiento. Las cajas de conexiones sin tapa dejan expuestos los empalmes de cables, lo que es riesgo de descarga e incendio, muchas veces en áticos, garajes y debajo de los lavabos. Casi siempre son arreglos rápidos, pero un electricista con licencia debe evaluar cualquier cosa más allá de cambiar un foco. Más información en nuestra página de sistemas eléctricos.
Caminamos los pisos de toda la casa y anotamos bultos, hundimientos, azulejos y tablas sueltos o que suenan huecos, y pisos que se han levantado o separado. A veces es un problema de instalación, y a veces indica humedad debajo del piso o movimiento de la losa. Un piso suelto también puede hacer que alguien se tropiece. Un contratista de pisos puede repararlo, y si se sospecha movimiento, un ingeniero estructural puede revisarlo. Más información en nuestra sección de puertas, pisos y grietas interiores.
Medimos la profundidad del aislamiento en las áreas accesibles del ático y anotamos cuando está bajo o falta en algunas secciones. El Departamento de Energía de EE. UU. recomienda de R-30 a R-60 para áticos en el Norte de Texas, lo que equivale a unas 10 a 20 pulgadas de aislamiento soplado, según el material. Con poco aislamiento, el sistema HVAC trabaja más y suben los recibos de luz, y nuestra cámara térmica puede ayudar a mostrar huecos desde adentro de la casa. Un contratista de aislamiento puede agregar aislamiento donde haga falta. Más información en nuestra página de sistemas estructurales.
Las ventilas de la secadora y los extractores del baño o del cuarto de lavado deben sacar el aire húmedo hasta afuera de la casa, por una salida en la pared o el techo. Cuando un ducto termina en el ático, se suelta, o el cuarto de lavado no tiene extractor, el aire caliente y húmedo y la pelusa se quedan adentro, lo que puede causar problemas de humedad, y la pelusa acumulada es riesgo de incendio. Seguimos los ductos accesibles donde se puede. Un contratista de HVAC con licencia o un profesional de ventilas de secadora puede redirigirlos o repararlos. Más información en nuestra sección de electrodomésticos.
Operamos las ventanas accesibles y anotamos las que se atoran, no se quedan abiertas, no se alinean o no cierran con seguro. Una ventana que no cierra con seguro es un problema de seguridad, y una ventana de recámara difícil de abrir importa en una emergencia porque puede ser una salida. También anotamos marcos agrietados, aberturas y vidrios rotos. Un profesional de ventanas puede ajustar, reparar o reemplazar los herrajes o la hoja. Más información en nuestra sección de ventanas.
Una inspección de alberca y jacuzzi evalúa las superficies visibles, el equipo como bombas, filtros, calentadores y controles, y los elementos de seguridad como barreras y tapas de drenaje, según las normas de sistemas opcionales de TREC. Se recomienda mucho para cualquier casa con alberca.
Si la casa tiene un sistema privado de aguas negras en sitio, algo común en zonas rurales y semirurales del Norte de Texas, sí. Las reparaciones de séptico pueden salir caras, y el estado del sistema no se ve en una inspección estándar. Nuestros propios inspectores hacen las inspecciones de séptico; los sistemas de aguas negras en sitio en Texas están regulados por la TCEQ.
En un sewer scope se pasa una cámara por la línea principal del drenaje para buscar grietas, raíces, hundimientos, separaciones y obstrucciones. Las normas de TREC no exigen inspeccionar el interior de las líneas de drenaje, así que es un servicio aparte que hacen nuestros propios inspectores. Vale especialmente la pena en casas más viejas y casas con árboles grandes.
Una inspección de insectos que destruyen la madera busca evidencia de termitas y otros insectos que destruyen la madera, y condiciones que los favorecen. En Texas está regulada por el programa de control estructural de plagas del Departamento de Agricultura de Texas y se reporta en su formulario oficial de WDI. Nuestros inspectores tienen licencias del TDA y hacen las inspecciones WDI ellos mismos. A veces los prestamistas la exigen.
Muchas casas nuevas vienen con una garantía de un año del constructor. Una inspección antes de que venza documenta los defectos mientras el constructor todavía es responsable de corregirlos. Es de lo que más vale la pena como dueño de casa.
Las inspecciones por fase revisan una casa nueva en etapas clave de la construcción, como antes de colar el cimiento, antes del drywall y al terminar, mientras los problemas todavía son fáciles de ver y corregir. Aun con las inspecciones de la ciudad, una revisión independiente protege su inversión. En la etapa antes del drywall, por ejemplo, revisamos la cinta del revestimiento y la envoltura de la casa (house wrap), que la estructura esté derecha, los cabezales, colgadores, montantes cortos (cripples), bloqueos contra fuego (fireblocking), refuerzos para gabinetes y tinas, y las ventanas. Hallazgos recientes incluyeron cinta del revestimiento mal traslapada, montantes torcidos y vidrios de ventana rotos, todo fácil de corregir antes del drywall.
Una inspección pre-listing le muestra lo que probablemente encontrará el inspector del comprador, antes de poner la casa a la venta. Puede hacer las reparaciones a su ritmo, ponerle precio a la casa con confianza y reducir sorpresas durante las negociaciones.
Sí. Las inspecciones comerciales se ajustan a la propiedad y a sus objetivos, desde pequeños locales y oficinas hasta edificios de varias unidades. Comuníquese con nosotros para hablar de la propiedad y poder darle una cotización precisa.
En un contrato típico de Texas, el comprador paga una cuota de opción (option fee) por un número acordado de días durante los cuales tiene el derecho sin restricciones de cancelar. En ese tiempo normalmente se hacen las inspecciones y las negociaciones de reparaciones, así que agende su inspección temprano. Su agente de bienes raíces le puede aconsejar sobre su contrato específico.
Lea el reporte completo, anote las deficiencias que más le importan y hable con su agente. Pida presupuestos o evaluaciones de especialistas para los puntos importantes mientras todavía está dentro de su periodo de opción. Con gusto contestamos preguntas sobre cualquier hallazgo.
Normalmente su agente prepara una enmienda o solicitud de reparaciones basada en el reporte. Enfóquese en problemas de seguridad, sistemas principales y reparaciones costosas, más que en detalles menores. Algunos compradores negocian una rebaja en el precio o un crédito en lugar de reparaciones.
Sí. Recomendamos profesionales calificados y con licencia para las reparaciones, sobre todo para trabajos de electricidad, plomería, gas, HVAC, techos y estructura, y pedir recibos y garantías. Una buena documentación le ayuda ahora y cuando venda.
Sí. Las reinspecciones no son comunes, pero las ofrecemos para confirmar que se hicieron las reparaciones solicitadas. Normalmente hay un cargo de $150 por la visita; revisiones pequeñas pueden ser sin costo a nuestra discreción. Llámenos para hablar de lo que necesita.
No. Una inspección de casa describe las condiciones observadas el día de la inspección y no puede predecir fallas futuras. Pregúntele a su agente sobre planes de garantía para el hogar (home warranty) si quiere cobertura para reparaciones futuras.
Reserve en línea en nuestra página para agendar, o llame al (817) 454-1066. Agende en cuanto firme su contrato para aprovechar al máximo su periodo de opción; su reporte llega el mismo día.
El precio depende del tamaño, la edad y la ubicación de la casa y de cualquier servicio adicional, como alberca y jacuzzi, séptico, inspección del drenaje con cámara (sewer scope), WDI o una medición con Zip Level. Pida una cotización en línea para un precio exacto de su propiedad.
El pago se pide antes de la inspección. Aceptamos tarjetas de crédito y débito, Zelle, Venmo, efectivo y cheque. Cuando paga con tarjeta de crédito, se le pasa el cargo por procesamiento de la tarjeta.
Son cosas que pasan. No tenemos política de cancelación, y cambiar la fecha es fácil: solo llame al (817) 454-1066 o escriba a info@dragonflyinspections.com.
Damos servicio en el Norte de Texas y el área metropolitana de Dallas-Fort Worth, incluyendo los condados de Tarrant, Denton, Parker, Wise y los condados cercanos. Vea nuestra página de áreas de servicio, y si no ve su ciudad, llámenos.
Sí. Las inspecciones de alberca y jacuzzi, séptico, cámara de drenaje (sewer scope), termitas (WDI) y las mediciones de cimiento con Zip Level las hace nuestro propio equipo, así que normalmente se pueden completar en la misma visita. Selecciónelas al reservar o pida una cotización.
Llame al (817) 454-1066 o escriba a info@dragonflyinspections.com (atención en inglés).